Podem os TICks Sobreviver no Mercado Imobiliário Existente?

Investidores TIC

Neste mercado imobiliário muito dinâmico, os investidores TIC (Tenant in Common) sofreram com o enfraquecimento do mercado. Em particular, os investidores imobiliários que aderiram aos investimentos da TIC nos últimos quatro anos (no topo do mercado) estão descobrindo que, em alguns locais, as altas taxas de vacância e as baixas taxas de aluguel estão reduzindo seu fluxo de caixa e sua capacidade de pagar hipotecas.

Quem comprou investimentos da TIC?

Como os baby boomers envelheceram, eles queriam reposicionar seus ativos em investimentos que não ocupavam tanto tempo e que não envolviam a atenção do dia-a-dia. Esses investidores queriam fugir dos intensos investimentos da administração e comprar investimentos imobiliários que lhes garantissem um retorno “seguro e consistente” Guarulhos.

Eles normalmente tinham vendido outros investimentos e negociados no TIC usando uma bolsa 1031, juntando-se a outros investidores, o que parecia uma aposta segura. Infelizmente, muitos (nem todos *) investimentos de TIC foram organizados por sindicatos que compraram as propriedades a um preço e depois marcaram as propriedades para revender a seus investidores. Em muitos casos, eles usavam empréstimos de curto prazo com “juros apenas” para fazer seus contratos, e apostar que a valorização imobiliária, assim como o aumento dos aluguéis, aumentaria o valor das propriedades rapidamente e permitiria que as propriedades fossem refinanciadas.

Como resultado do grande número de investidores (sindicatos TIC, REITS e outros) competindo pelo mesmo estoque, o preço dos ativos subiu muito, diminuindo assim a rentabilidade dos investimentos. Taxas de CAP tão baixas quanto cinco e meio não eram incomuns e os originadores de empréstimos de CMBS e outras instituições financeiras estavam dispostos a emprestar aos sindicatos de TIC e seus investidores em uma base sem recurso.

O mercado imobiliário não era tão forte quanto os investidores esperavam.

A apreciação do mercado e os aumentos de aluguel não ocorreram. Na maioria dos mercados americanos, a maioria das taxas de vacância de propriedade aumentou, tornando difícil para as TICs terem dinheiro suficiente para cobrir suas despesas. Em muitos casos, as propriedades executadas para proforma, mas quando chegou a hora de refinanciar as regras tinham mudado e os credores queriam ver mais capital em cada investimento. Os credores nervosos transferiram suas necessidades de capital investidor de 25% para 40% e até 50%.

Isso forçou muitos investidores de TIC a adotar uma posição intragável de aumentar significativamente seus investimentos em propriedades para salvar suas posições de ações existentes e furiosamente tentar obter novos financiamentos para suas transações, a fim de substituir os “empréstimos somente com juros” existentes. Essas novas exigências de patrimônio estão ampliando os recursos dos investidores TIC.

Hoje

Nos últimos dois anos, o DBSI e a Sunwest Management, dois grandes sindicatos de TIC, se dissolveram e pediram falência. À medida que esses casos avançam pelos tribunais, surgiram dúvidas sobre o futuro das vendas de propriedades da TIC. Parece provável que as TICs imobiliárias vendidas por corretores imobiliários desaparecerão e provavelmente serão substituídas por TIC’s securitizadas para maiores investimentos e parcerias imobiliárias para investimentos menores. (Os TICs podem ser vendidos como investimentos imobiliários ou como títulos, mas os TICs imobiliários não são mantidos com o mesmo alto padrão de divulgação que os investimentos em títulos).

Um reflexo dessa tendência é que a Associação Inquilino-Comum (TICA) mudou seu nome para REISA (Real Estate Investment Securities Association). No ano passado, a REISA recomendou que todas as TICs fossem estruturadas como títulos. ** Alguns sindicatos da TIC ainda estão no mercado, como a RealtyNet Advisors. Os consultores da Realtynet ajustaram-se às mudanças no mercado com sua abordagem especial às TICs, onde não há dívida apenas investida em ações, em outras palavras, elas não tomam dinheiro emprestado para fazer um acordo. Eles encontram investidores suficientes para contribuir com o capital para o preço total de venda.

O futuro dos investimentos em TIC será ditado pela recuperação do mercado; Nesse meio tempo, procure outras maneiras de ganhar dinheiro investindo em imóveis. Algumas dessas outras opções incluem a compra de propriedades hipotecadas, a compra de negócios imobiliários com adiantamentos grandes (50%) ou notas de compra de bancos que estão desesperados para aumentar suas posições de caixa.

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